要了解租金走勢和租金衡量基礎，首先要了解現金流對資產價值的重要性。香港一位著名博客 Starman 曾於《現金流為王2》書中提過一段關於現金流的說法：「… 現金流是體現資產價值的重要「支持因子」 (Supporting Factor)。當一件資產大家都不熟悉，因缺乏動動性而沒有市場價格時，我們稱之為「市場失效」，我們只能back to basic，以現金流作為推算資產估值的基礎。 … 一件資產如果不能在現在或將來產生可持續的 supporting cash flow，該資產的價值便沒有支持。先現金流，後價值，再價格。」
資產價值建基於現金流
於物業市場，租金就是資產價值的基礎。先租金，後物業價值，再物業價格。到底一個物業價格是否存在泡沫、泡沫有多大，除了比較回報率，亦要理解當地人的租金負擔能力能否承受更高租金，還是租金有下行壓力？本篇文章就帶大家為香港租金把把脈、乃至與全球各地租金作一個比較。
如何衡量租金價格？
衡量「租金」的價格，在於一個地方的人願意和能夠負擔得起多少租金，來決定租值。如果當地經濟向好、就業水平良好、人均工資上升，可以想像得到當地的業主有空間繼續加租，相反地，減租機會便加大。 美聯物業網站做了一個具參考價值的 租樓負擔比率，來讓我們一覽這個經濟指標的過往走勢：
從上圖可見，租金負擔比率會升會跌，香港人有時侯肯負擔高比例租金，有時則不然。以97年金融風暴來臨、資產泡沫爆破前，香港人的租樓負擔比率高見 64.4%，試想像一般香港市民拿這麼大比例的收入出來交租，已經剩下只有1/3收入作日常開支，業主還企望繼續加租簡直是自欺欺人，亦反映出當時的租務市場已經到了轉勢的臨界點。歷史亦見證，於97年資產泡沫爆破後，租金負擔比率由高峰64.4%於短時間內急跌三成，並消耗性下跌至03年3月的31%，繼而從低谷重新回升，至目前 4x%水平。不論你想在香港置業收租、還是正在租樓，這個走勢對於我們日常住宿開支息息相關。要解讀這個走勢，可從人性心理、租金及工資的走勢作一個比較參考。
業主仲有無得「加租」？從經濟前景找出端倪
因為過去十多年的經濟增長，有些新業主可能習慣了「加租」，對97至03年劈租留客沒多少印象，所以誤以為香港租金長升長有。這當然是大錯特錯的想法，不論香港、乃至全球的租金都有上有落，要明白業主有多大牙力，就要明白租金與當地經濟活動及前景的密切關係，承接上文提到，租金升與跌是基於當地人願意和能夠負擔得起多少租金，而且租金從歷史看是比起工資升得急、跌得快。整體而言，當地人如果對未來前景有希望，會較願意承受更高的租金，相反，如果對前景感到悲觀，即使工資沒有太大變動，租金亦會率先大打折扣。
香港人對經濟前景大致感到樂觀 (03-19)：租金的上升速度在多數時侯是超越工資增幅，這裡筆者以名義工資指數與所有單位類別的租金指數作了一個比較：
大家可看到在經濟增長週期，租金升得比加人工快。經濟前景向好時，人們較能承受更高租金。
香港人對經濟前景大致感到悲觀 (1997-2003年)：租金的下跌速度超越工資跌幅，這裡筆者以同樣指標作比較：
實際上，工資沒有太大變化，但在經濟下行時失業率顯著增加，大家都害怕會失業，租金亦可見大打折扣，反映業主無力加租，甚至要在短期內大力減租留客。
所以在租約到期時，望望經濟比起簽租約時是好還是壞、正處於升還是跌勢，便可了解到如何跟業主商談合理的租金，亦明白到，即使他的物業升值了，並不代表有能力加你租。
誤解：有些人會以為租金是隨著樓價上升而增加，樓價下跌而減租，這從表面看為正確，因為樓價上升，香港投資者變得富有，購買力上升後當然願意亦有能力承受加租；相反香港投資者從樓市損手，定必減少購買力並無力承受高昂租金。但香港物業投資者並不一定是香港人、也不一定要在本地居住或工作，而租客（物業使用者）卻大部份是在當地生活和工作，所以租金與當地人負擔能力和經濟前景有密切關聯，而樓價卻可以在經濟橫行階段（租金亦沒有太大增長）下大幅上升，因其只要回報率維持在合適水平便有空間支持其繼續上升，所以樓價上升有時侯會與租金升幅脫勾，物業升值並不代表所收租金會增加；而樓價下跌、物業回報率卻處於合理水平、經濟亦平穩增長，租金仍會有攀升的空間。
香港的租樓負擔比率正常嗎？ 比較全球各大熱門城市的衣食住行開支
租樓負擔比率，可以反映出普遍當地人的生活質素，如果租樓負擔比率較高，亦即可以用來消費消閒、投資儲蓄的錢便較少，而當租樓負擔比率去到極高水平，則反映租務市場處於極不健康水平，承上文當經濟逆轉，這個比率便有機會大幅下降。要了解香港的租樓負擔比率目前是否處於正常水平，比較全球各地城市便可掌握概括的情況：
美國 – 紐約
紐約市中心雖然住以外衣、食、行亦較香港為高，這裡高消費、高收入，紐約人普遍而言仍比香港人有多餘錢剩。租金較香港高30%，然而平均工資卻比起香港高出接近100%，整體而言，租金負擔比率較低。
英國 – 倫敦
於倫敦，平均工資比香港略高接近20%，而市中心租金比香港便宜 2-15%，租樓負擔比率較低。然而外出用膳、交通等等開支都比香港顯著昂貴，而到超市購物則較便宜，如果習慣留於家中，居於倫敦或者會比起住在香港有更多零用錢花。
加拿大 – 多倫多
筆者曾於加拿大多倫多就讀多大 (UOfT)，一直誤以為當地工資較香港高，從數據可見其實扣稅後與香港工資水平無異。這裡市中心普遍租金較香港便宜 28-45%，租樓負擔比率顯普較低。而交通、飲食方面的開支較香港高，不過因為租樓成本低，當地人仍然比香港有空閒錢消費或作儲蓄投資。
從觀察世界不同城市的生活開支，大家可以對香港的生活水平、租樓負擔比率有更全面的了解，並較能客觀地分析香港租金開支比較全球到底是合理、偏低，還是過高。當租金偏低，可以上升的空間便增加；相反則下跌空間擴大。掌握這點，對於判斷物業市場回報率的走勢有著極大幫助。
小明預測：2020年租金走勢前瞻
筆者從目前經濟情況，GDP、就業人數、失業率、租樓負擔比率歷史、以致比較全球各地租金成本後，大膽估計香港租金於1-2年內將下跌大約30-40%。如讀者想知道固中理由或持相反意見，歡迎留言討論。
