【「祥」解樓市】樓市大好友汪敦敬的謬誤

要數唱好樓市的佼佼者,汪敦敬肯定是大好友之中的大好友,其自創的幾套理論「磚本位」、「龍市模式」往往結論都是唱好樓市,然而背後所支持的經濟理論卻存在極大的誤區。汪敦敬的一篇在2019年6月18號刊登的文章「【「祥」解樓市】認清港樓底氣 祥益汪敦敬:歸納磚本位」,提到香港的樓市有極大底氣,認為樓市受著政策加持,包括中國式經濟「磚本位」「龍市模式」,令物業不斷升值成為非常鞏固的真資產,及「M3定律」在過去不斷增加的龐大貨幣供應量支持香港樓市固若金湯。本篇文章就希望與大家從經濟現況及原始數據解構汪敦敬的理論謬誤,以正視聽!

汪敦敬理論1:「磚本位」

「磚本位」有如美國「金本位」和當年英國的「銀本位」一樣,是一個國家金融的底氣。

汪敦敬

從汪敦敬的信念可看到,他認為中國乃至香港經濟的潛規則是以物業作為基礎,認為中國及香港特區政府傾向以樓價去儲藏量化貨幣的價值並為社會作利益分配。

上圖可見,事實上中國資產確實極大程度則重於樓市,比較其他發達國家股樓市值佔比 1:1,中國是接近 10:1 的比例。出現這個比例,除了人民投資喜好之外,某程度上中國政府亦透過國策鼓勵人民置業,但「磚本位」要長期有效,卻不是中國政府單方面願望所能達成。

首先,「磚本位」無法與「金本位」比擬,金的需求從古至今有效、國際通用,而磚卻可以是在中國某個偏僻角落或鬼城裡的一個房產,其需求可以是零。

中國目前處於魚與熊掌局面,既要保GDP 增長、亦希望保本土資產價值 (樓市軟著陸)。前者需要更多的外匯儲備,那就需要不斷將中國市場變得更開放,以確保外資信心及吸引外資流入,但當中國市場變得更開放,資產價值要貼近國際的合理回報率水平(例如10年期美債) 的時侯,卻又會對中國樓市出現大幅度調整。

目前中國物業回報率普遍低於1.5%,而10年期美債乃至全球最安全投資產品回報率卻處於2%水平,調整回報率將對內地物業資產價值造成極大創傷,而這調整似乎已逼在眉睫。而香港基於聯繫匯率貨幣政策及自由開放市場,資產回報率基本上與國際同步接軌(有時卻有2-3年的調整期),並不能如中國內地物業回報率持續處於低水平。

在過往三十年中國經濟起飛,有賴龐大勞動人口及工資成本低的優勢讓外資即使中國封閉市場仍不介意投資於中國內地興建廠房,現時適逢美國對中國作出貿易制裁,甚至威脅要將中國定義為貨幣操控國,似乎市場對中國不開放市場的容忍程度越來越減弱了。

在沒有中美貿易戰的逼迫下,中國可以按照自己的進程表慢慢調整其經濟增長與資產升值步伐,達致軟著陸,然而現在GDP增長開始出現減慢,在極需要繼續吸引外資以保經濟發展的前題下,可以在短期內修復樓市泡沫的時間似乎變得越來越少,筆者甚至認為,中國樓市在短期內硬著陸是必然的事。

「金本位」的「金」為通用貨品,並不因個別國家經濟而令其價值受影響,而汪敦敬所指的中國式經濟「磚本位」的「磚」卻大大受中國內地經濟影響,而內地經濟卻又逐漸不能再由中國政府封閉式調控其經濟發展,而需要與國際市場接軌,令「中國磚」的價值有所動搖。將「磚」比擬為「金」,可以說是天方夜譚。

「中國磚」與「黃金」無法比擬。中國為保經濟增長勢頭,樓市於2020-2022年內需硬著陸

小明

汪敦敬理論2:「龍市模式」

中國為主導的市場是「龍市模式」,期間只有龍市一期(宏觀調控下調整完成後的重新起步,政府這時是進行放鬆限制的階段,令到市場可以重新向上發展)、龍市二期(經濟發展到開始出現泡沫的時候,於是政府就再出手宏調,抑制泡沫及投機氣氛),故市場並不存在傳統牛市三期。

汪敦敬
汪敦敬的龍市理論

正如上文所述,即使中國政府在過去三十年主導市場發展,推出政策鞏固樓市令樓價不斷上行、調整物業市場樓價然後繼續上行,與此同時其實製造了極大泡沫。在沒有其他國家干涉的情況下,一個封閉市場的國家機關當然可以自行分配其資產,但當其發展足以威脅甚至影響其他國家經濟的時侯(全球的資源分配),便無法繼續閉門造車。中美貿易戰令中國經濟發展受到阻礙,正正就將中國資產泡沫問題浮現。

政策是人為措施、維持資產價值還看大圍經濟

小明

汪敦敬理論3:「M3定律」

香港的M3(泛指總存款量)已經突破13萬億,2017年4月的資料,香港銀行體系港元連同外幣存款接近12萬億!2016年香港住宅成交金額只是4280.41億港元,樓市(2016年成交額)只佔M3的3%!市場太渺小,資金太多!樓市的確固若金湯!

汪敦敬

如果以M3的總量來判斷樓市,絕對會換來沉痛教訓。以97-03年為例,當時M3仍有輕微上升,然而樓價卻已大跌了70%!

M3 的總量從來與樓價沒有直接關係。M3上升的主要因素包括:

1。經濟體承造新信貸的能力
2。經濟體償還已創造信貸的能力

當一個經濟體裡的人民能夠償還貸款、以及有新人承造新信貸,這個數字就會增加,相反如果多人破產無法償還貸款、沒有人願意借貸,外資對這經濟體失去信心減少持有該地資產,那麼這個數字就會減少。

樓市向差的原因只有一個,就是資金流出!

汪敦敬

香港實施聯繫匯率,令其貨幣、資產價格及對外貿易穩定,同時作為全球金融中心,擁有自由開放市場,透過香港戶口可在全球多個股票市場自由貿易,吸引外資願意停泊在香港金融體系,除非社會動盪足以影響香港金融體系正常運作,否則難以出現汪敦敬指出的資金外流問題、或M3突然減少,試想像你在97年聽取了汪敦敬的意見「資金沒流出、M3沒減少」而不斷增持物業,結果會有多嚴重。

歷史也曾經出現M3上升、樓市大跌時!那就是大家記憶猶新的 97-03年。

小明

筆者常常提到,香港樓市向好向差的主因,就是物業回報率根據FFR (Fed Fund Rate) 加息減息調整其合理水平,從而支持樓升飆升或下跌,詳文可參考這篇文章

要認清樓市,筆者常常提出要學習從原始數據了解經濟真實面貌、並理解回報率、租金、政策等等的動態,從而在每天上上落落的樓價中抽離,掌握物業價格的未來趨勢。希望本篇文章能助您看得更長遠、看得更深入!

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