政府推「 定息樓按 」股神巴菲特都讚?

財爺陳茂波剛宣讀新一輪財政預算案,當中提及到「股神」巴菲特曾盛讚與美國固定年利率樓宇按揭相同性質的「 定息樓按 」,即以固定利息償還樓宇按揭貸款。年利率分別為2.75%、2.85%及2.95%的10年、15年及20年期的 定息按貸款。

巴菲特都讚的「 定息樓按 」

巴菲特曾明言美國三十年樓按為其中一個對投資者最有利的工具之一。定息樓按的本義在於鎖定利息成本,即使未來P按升至3%以上,投資者仍只需付出鎖定年利率。在目前全球資金泛濫、美息低至1.75%的情況下,選擇「定息樓按」似乎相當愚蠢,然而面對美息在未來10-20年隨時有加息機會,投資者則除去相關風險。如有閱讀筆者早前的文章,美國加息風險仍然存在,而且極大機會在未來2-3年內發生。

香港「定息樓按」年利率算優惠嗎?

以目前香港P按普遍供款2.5%來說,定息樓按 2.75%-2.95%屬於偏高,然而大家別忘記樓按20年前97年時期,當年按息以P或P+計算,實際息率約達9-10厘高水平,能夠在未來十至20年鎖住利息成本對投資者保本極為有利。

相較最近數年美國「定息樓按」年利率維持於4-5%水平,與美樓具同質性的港樓「定息樓按」設定於2.75%-2.95% 年利率實屬相對優惠。看到星之谷 新文章認為選擇較高利率的定息按揭計劃並不必要,筆者並不敢苟同。

「 定息樓按 」會推高樓價?

那「定息樓按」將進一步推高樓價嗎?目前來說肯定沒有太大作用。因為計劃的總貸款額為10億港元,對比起目前1.43萬億的總住宅未償還按揭貸款額,連1%都不到,目前可謂試驗性質,假如每個申請者用盡1000萬貸款額上限,則只有100個成功申請。

甚麼人最渴求使用「定息樓按」呢?那絕對是過去數年以「呼吸Plan」上車的人士,即上篇文章提到屯門滿名山的例子。數目十分易計,一般發展商在頭幾年給予極大利息優惠,然後在第4年打後就會開始收取比市場較高的利息,能夠付出少一點利息成本當然最好。

雖免除「加3厘」壓力測試 入場門檻並沒大幅度降低

以定息承做按揭雖可讓本身已有樓按的首次置人士免除「加3厘」的壓力測試,但每月還款和入息比率仍需要低過50%,如當年是以發展商免入息審查降低入場門檻的情況下僅僅夠資格入市的投資者,目前的定息樓按可說是只聽樓梯響的措施。

$800萬樓 無壓測最低入息要求:

  • 定息 2.75%, 10年,最低入息要求 =  $152k /月
  • 定息 2.85%, 15年,最低入息要求 =  $109k /月
  • 定息 2.95%, 20年,最低入息要求 =  $88k/月

參考一: 住宅按揭統計調查結果

$1,436,396 (百萬港元)

參考二:美息

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