在現實生活認識筆者的朋友會知道，我其中一門生意是做 二房東 （租上租）。 租上租的定義可以十分廣，簡單而言，我視二房東為賺取租金差價和負責物業管理的角色。
二房東所遍及的市場廣泛，有人包租住宅，有人包租工廈，有人包租倉庫，然而較為人熟悉的，當然就是住宅二房東/收租佬 。今篇文章就是為大家揭示如何透過住宅租上租，即使未擁有物業仍能賺取額外的租金被動收入。
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物業課程，值得去上課嗎？
近來坊間接二連三見人開班授徒教做劏房、二房東，無一不打著「賺取被動收入」或「炒老闆魷魚」的旗號。事實上，香港地哪個不想做收租佬，收租唔洗撈？筆者身邊有不少朋友都上了這些課堂，甚至有位本身已在經營七十多個套房收租的營運者都參與了坊間價值＄8萬元的課程，我在心想，到底他們為何要上課？導師們又有甚麼特別竅門呢？
對於筆者而言，學做二房東並不難，收租業務本質是個傳統行業，在香港所需要的人才配套應有盡有，地產經紀、裝修師傅、水喉佬、搭棚、傢俬電器等等各區都有，犯不著要去付出昂貴學費去上課學這門技倆。然而，有幾點上課原因筆者是認同的，就是除了學習知識，還有：
平台效應一：認識潛在合作伙伴
和自己一起上課的同學們，本身對二房東業務皆有興趣，有機會成為未來的合作伙伴。
平台效應二：筍盤磁石
為何課程導師總有比坊間市價租金較低的筍盤呢？因為學生人數眾多，當中想實踐所學的人亦不少，地產經紀們自己更積極放盤給導師，形成良好的學習實踐生態圈。
平台效應三：集結力量
所謂一人計短二人計長，導師往往動員的力量可以數以百計，這時侯便可以與大業主洽談一整棟物業，甚至可以自己做重建商／發展商，賺取更高的利潤。當然這固中涉及集體投資操作，有相關牌照及守則需要釐清。
能夠提供以上三點的課程，所提供的價值就超越了課程知識的價值，而是為學生提供一個「協作平台」，互惠互利。筆者亦曾考慮過開辦相關課程，不過前提是要為參與者提供以上三點，才會開辦，否則單純的教學，到小明港經博客閱覽即可，或者筆者會以一個極低廉的價錢去教授經驗和知識，即使要被冠上「做爛個市」的罪名亦沒所謂，筆者相信，知識從來都應該是免費或廉價。
即使要被冠上「做爛個市」的罪名亦沒所謂，筆者相信知識從來都應該是免費或廉價。
小明港經
掌握以下二房東要點，省掉數十萬元課堂費及無謂開支
因為有不少朋友常向我請教如何做二房東、做二房東有甚麼需要注意等等，筆者已經重重覆覆地講解要點不下數十次，特此想以這篇文章講解要點，唯篇幅所限大家如有跟進問題歡迎在下方留言發問：
租金成本為王
「租金成本為王」、「租金成本為王」、「租金成本為王」，重點確實要講三次，成敗關鍵也是看我們能否拿到一個有利的租金成本條件。
筆者聽過朋友解說自己的裝修師傅所提供的方案如何物美價廉，然而跟業主取得的租金竟然高於市價。這位朋友解說因為自己從套房所收得的租金較市價高40％，所以為搶佔市場佔有率，不惜高於市價10％向業主拿盤。筆者認為，這是大錯特錯的決定，因為租金並不會只升不跌，在退潮時（例如2019年中－2020年）酒店賓館因旅遊業癱瘓叫苦連天，紛紛減租吸引本地客戶充填入住率，令二房東／套房租金有下行壓力。筆者本身在西營盤經營的學生宿舍共居空間 (co-living space) 就面對減租減按金的壓力，不過因為本身的租金成本極優惠，目前仍錄得盈餘，而以我所知朋友在沙田名城的二房東業務現在非常困難，有部份套房已錄得虧損，跟業主傾減租卻落得冷淡回應，甚至叫他不用還原套房自願退租，由業主自行經營，吞下朋友的起動裝修成本。
租金成本，決定了您的業務能走多遠。
租約期及續租權
因套房回本期大約為3年，死約期一般最少要洽談5年，並有續租權保障往後租約，一般為高於市價10％便可以續租，而市價當然是海鮮價、沒有標準，這就保留了空間予二房東談判。當然，最重要的是保持與業主關係良好，這樣續租時便有商有量。
值得注意的是，筆者上述提到的共居空間 (co-living space) 因為提供共用廁所及沒有廚房，相較套房有獨立廁所及廚房，回本期能夠縮短至2年內。然而學生宿舍並不是區區可行，必需在大學附近（方便學生上下課）而且密切留意林鄭推出宿舍基金下各院校宿舍擴建的時間表，以確保該區未來5年或以上持續床位短缺，便較保本及有圖利空間。
掌握裝修成本
目前每間套房裝修成本為$8-10萬元，有獨立廚廁，假設劏一個780呎的單位，大約有7間房，裝修成本就是$56-70萬元。然而筆者相信裝修成本在2020年中起將大幅回落至＄5－6萬元不等，因裝修行內失業問題開始浮現，裝修師傅不再當紅炸子雞，自然願意減人工接單保住生計。
共居空間 (co-living space)的裝修成本則為 $4萬元左右，以一個780呎單位為例，大約可做10間房（每間房60呎左右，床位連簡約書枱及櫃），裝修成本$40萬，比上述例子便宜足足30-40%，所以回本期較短。
因為套房已非新鮮事，坊間已有不少裝修師傅有套房裝修經驗，筆者建議選擇有最少三至五個套房經驗，並詢問相關施工照片及時間表，確保裝修師傅能如期完成工程，並有好「裝修」－所指的是房間格局擺位、水管接縛、冷氣機、鮮風設備等等，好的裝修能減省維護成本和煩惱，這樣才能真正做到被動收入，而不需時常往返樓盤處理渠道淤塞 、客戶投訴之類。
掌握宣傳渠道
因為套房或床位租金一般較細，經紀看在佣金銀碼份上不會大力幫我們宣傳，這是人之常情的事，甚至有些經紀用我們套房來「射盤」，即吸引客戶興趣然後介紹其他物業，從而賺取更高的佣金。
因此，我們必需掌握主要宣傳渠道，當中例如 28Hse 、 591、Spacious、Facebook Market Place，這些渠道都應該由我們自行管理，收到客戶查詢時先做些基本問答 (warm-up)，然後再交給租盤附近的經紀跟進。對於附近的經紀，只需負責帶客睇樓，無需搵客，相對上較歡迎這樣的合作。
善待經紀 雙倍佣金
以上所講的都是業主、裝修師傅及執行所需知識，然而做二房東其中一個非常重要的一環就是要廣結善緣，特別是物業經紀。
除了上述帶客睇樓的角色，經紀還是筍盤的主要來源。很多朋友問我為何會拿到這麼有利的租金條件？有甚麼談判技巧要注意？坦白講，筆者認為這些都是埋門一腳的技巧，值得學習但並不困難，最重要的還是與經紀稱兄道弟。筆者每做一個樓盤，都會與附近經紀打交道，過年封利是、過時過節送上祝賀，保持關係溫度，所收獲的往往不止是帶客幫助，而是該區的筍盤介紹，未扔出市場前就邀約筆者睇樓。
另外，因為套房或床位的租金價碼低，佣金方面絕不能慳，一定要給出雙倍佣金。作為經紀，又不用搵客、又雙倍佣金，自然有氣有力跑。
先入住率 後租金價
很多人習慣以升市的心態經營二房東業務，意思是租金方面不作遷就，寧願丟吉都不減租。這同樣是大錯特錯的想法。業主和二房東的分別，是業主即使不放租，只要處於升市週期，房價每年升幅大於租金升幅，丟吉亦無傷大雅，然而二房東並不擁有該套物業，每分每秒都是錢，所以入住率常滿該業務才「有數圍」。
筆者一般在新樓盤剛推出市面時（入住率為 0），會遷就租金，跟租客有商有量，給出極優惠租金，盡快打爆入住率，當入住率長期爆滿，便可以慢慢揀客，及對原有租客在續約時洽談加租至合理水平。對於共居空間 (co-living space)，租客如對設施滿意更會邀請朋友租住，一個帶兩個，令該盤常滿。
見招拆招， 二房東並不難學，最重要看租金走勢
在考慮做收租佬／二房東前，大家緊記以上數個要點，定必能有更好的起點，而減省踏進陷阱的機會。當然在執行過程中我們會遇到不少突發情況，只要有見招拆招的心態，二房東並不能難當。
這業務唯一要注意的是香港租金走勢，最適宜做二房東的時間是在經濟復甦初期入市，這樣就能把握租金上升週期，賺取更豐厚的租金差價利潤。
有人問我會否開班授徒？我確實在積極考慮中，但開辦的前提是要建基於知識以上更豐富的價值，例如提供「協作平台」，又或者揭示坊間不為人知的二房東秘訣。如您有興趣歡迎留言。
筆者各個 二房東 業務展示：
灣仔 – 太空艙獨立床位共享空間
西營盤 – 學生宿舍共享空間
中上環 – 獨立單位翻新
套房
套房已全數出租，暫未有拍攝照片。不過套房大同小異，沒有太大參考價值。
