「C觀點」閱後感：「香港樓價不由它不肯跌」

大約於一星期前，中原主席施永青先生發表了一篇「香港樓價為何不肯跌」的文章。以施先生的資歷、背景及江湖地位，他的文章觀點確實成為了不少香港普羅大眾的「明燈」，有人視他為指點迷津、有人則認為「屁股決定腦袋」，作為地產經紀行的老闆，為了公司利益和同事論述會偏向唱好樓市。筆者真誠相信，施先生自己確實有能力為香港物業後市作出個人的判斷，從而調整出一個合適的資產配置，然而他分享的觀點有多少參考價值，讀者理應有獨立批判性思維去剖析事實真相。

C觀點文章中提到：「…今後兩個月，中原城市領先指數很有可能在現水平得到整固，甚至取得一定的回升。在這種情況下，2019年仍將是一個上升年，即年尾價會高過年頭價，幅度約在7%左右。…」筆者對此觀點表示認同，短市從來都是對當下市場參與者的心理和行為總和的觀察，以目前香港物業市場而言，確實見到新樓盤旺場、舊樓封盤加價，然而人心難測而且風向不定，對於受三年額外印花稅（SSD）綑綁的香港樓市，我們在決定置業之前需要觀察長期（5－10年）樓市的發展，才能減低資本虧損的風險。

筆者認為，以2019年至今種種因素加起來，可見未年1－3年樓市要下跌的風險極高，正如上述香港樓市受三年額外印花稅（SSD）綑綁，在一個風高浪急的情況下，我著實難以認同現在是入市時機。當然，你亦不需要對筆者的觀點照單全收。

文章中可看出施先生對港樓後市持保守態度，先以「香港的樓價在這麼多的內憂外患下仍不肯下跌，的確令人難以理解。…」帶定頭盔，然後抽出十個現在入市的理由，並且不對這些理由加上個人意見，這明顯的是要就住就住寫樓市，不能說違心的言論、但又不能把樓市唱得太淡，唯有用難以理解對樓市不利因素作出判詞，同時提出其他人講的阿媽係女人的理由投其所好，閣下要買樓、梗要搵中原。

以下是筆者對各個買樓理據的個人觀點，如果你有親友準備入市，不妨分享出去，讓他們審慎考慮自己的決定：

理由一：不用一世交租

雖然現時社會狀態並不理想，但他並不打算移民，因為別的地方也有別的地方的問題，他沒有把握可以在別處生活得比香港更好。既然要留在香港生活，就趁自己能力可及的時候買個自住單位，希望可以一勞永逸，不用一世交租。

筆者觀點：買樓是投資的選擇，等於買股票不理價格走勢而入市，是無知行為。延伸閱讀： 自己買樓好過幫人供樓？

理由二：現時利率低

現時利率低，供樓負擔與交租相差不遠，如果只需一成首期已可以入市，橫豎要留在香港生活，選擇買比選擇租更為化算。

筆者觀點：目前銀行綜合利率上升，反映銀行成本增加，減息幅度有限。另，美國加息條件比減息多，長遠銀行有加息壓力，並將成本轉嫁消費者，提高P按封頂位。

理由三：樓宇供應有限

現時樓價雖已超越大多數人的購買力，但由於供應有限，社會上仍有足夠的有需要並有能力的人去消耗目前的供應量。所以即使大部分人不看好樓市，樓價仍因供應未有積累而跌不下來。

筆者觀點：樓價從來與樓宇供應無關，以前是，未來至少5年也是。

理由四：經濟前景黯淡只影響增加的財富

現時經濟前景雖然暗淡，但社會已積累了大量財富。現置業者用的很多時都是累積的財富，而不是新增的財富(如靠父幹)。經濟前景黯淡只影響增加的財富，而不影響累積的財富，所以對樓市影響有限。

筆者觀點：如樓市跌，所謂積累了大量的財富置於物業資產都會一夜暴減，只有看好樓市升值才值得入市。延伸閱讀： 自己買樓好過幫人供樓？

理由五：香港以外的人對投資香港地產的偏好

香港是一個國際大都會，外匯自由，市場靈活，產權有保障，吸引外來投資者的能力很強。雖然政府有辣招，仍未足以完全阻嚇資金流入香港的房地產市場。因此，香港的樓價不單在反映香港人的負擔能力，還在反映香港以外的人對投資香港地產的偏好。

筆者觀點：以目前香港物業回報率對比其他投資產品、及其他國家樓市而言，這觀點於現時並非事實。延伸閱讀： 回歸基本步！從回報率變化看香港樓市

理由六：全球各國都在推行寬鬆的貨幣政策

全球各國都在推行寬鬆的貨幣政策，新增的貨幣沒法流入實體經濟，只好流入資產市場。香港樓價亦因此受惠。

筆者觀點：美國現時樓市處於相對全球國家較為健康的狀態，暫時未有推行寬鬆的貨幣政策誘因，有條件繼續進行縮表、或者加息將利率正常化。

理由七：中美貿易談判有取得協議跡象

中美貿易談判有取得協議跡象，新增的關稅大部分有機會取消，有利經濟好轉。

筆者觀點：中美之間的角力不會這麼早結束：美國不會放棄主導世界的權力和優勢；中國不能棄保經濟增長，兩國之間的磨擦不會於短期內結束。

理由八：香港社會運動有降溫傾向

香港社會運動有降溫傾向。「時代革命」若以當前模式進行，很難改變香港的大局，只能替社會帶來滋擾。當社會發現這類滋擾有破壞而沒有建設時，勇武行為就會受到質疑，動亂的規模一定會減少。

筆者觀點：目前香港社會運動何時退燒還是未知之數。不過，從歷史觀察：香港大型社運對經濟有影響，但不是影響資產價格的主要因素，參考：1989年民運、2014年佔中。

理由九：無論中國還是美國，都在香港有龐大的投資

除了香港人自己外，無論中國還是美國，都在香港有龐大的投資，他們都不想看到香港社會長期沒法運作，他們一定會各自發功，令社會得到平息。

筆者觀點：這是事實，但資金外流一旦要外流，其速度可以非常迅猛，從近年歷史看：俄國於石油危機時外匯儲備大量流失；中國亦曾有都以億元計外匯儲備一年內外流。不過，目前資金外流跡象不大，因為香港仍有其高水平的國際金融地位、乃至對中國經濟的獨特作用。

理由十：放寬按揭措施令市場的交投倍增

新近的放寬按揭措施，令一批本來未儲夠首期的首次置業者，突然變成有資格入市，令市場的交投倍增，市場氣氛因而轉向樂觀，令原本還在猶豫的買家也行動起來。這種樂觀的市場情緒應可持續到明年初，再往後就得看形勢怎樣演變。

筆者觀點：政府政策通常只能有中短期 3－6個月的樓市提振作用，無法扭轉升／跌勢：

從香港歷史參考：SSD、DSD、BSD 的遏市辣招無法扭轉樓價上升趨勢。

從香港歷史參考：1999-2003，提高可造按揭成數無法扭轉樓價下跌趨勢。 1999年3月，香港按揭證券公司正式推出85%按揭保險計劃；2000年8月提高可造按揭成數高達9成。