「C觀點」閱後感:「香港樓價不由它不肯跌」

大約於一星期前,中原主席施永青先生發表了一篇「香港樓價為何不肯跌」的文章。以施先生的資歷、背景及江湖地位,他的文章觀點確實成為了不少香港普羅大眾的「明燈」,有人視他為指點迷津、有人則認為「屁股決定腦袋」,作為地產經紀行的老闆,為了公司利益和同事論述會偏向唱好樓市。筆者真誠相信,施先生自己確實有能力為香港物業後市作出個人的判斷,從而調整出一個合適的資產配置,然而他分享的觀點有多少參考價值,讀者理應有獨立批判性思維去剖析事實真相。

C觀點文章中提到:「…今後兩個月,中原城市領先指數很有可能在現水平得到整固,甚至取得一定的回升。在這種情況下,2019年仍將是一個上升年,即年尾價會高過年頭價,幅度約在7%左右。…」筆者對此觀點表示認同,短市從來都是對當下市場參與者的心理和行為總和的觀察,以目前香港物業市場而言,確實見到新樓盤旺場、舊樓封盤加價,然而人心難測而且風向不定,對於受三年額外印花稅(SSD)綑綁的香港樓市,我們在決定置業之前需要觀察長期(5-10年)樓市的發展,才能減低資本虧損的風險。

筆者認為,以2019年至今種種因素加起來,可見未年1-3年樓市要下跌的風險極高,正如上述香港樓市受三年額外印花稅(SSD)綑綁,在一個風高浪急的情況下,我著實難以認同現在是入市時機。當然,你亦不需要對筆者的觀點照單全收。

文章中可看出施先生對港樓後市持保守態度,先以「香港的樓價在這麼多的內憂外患下仍不肯下跌,的確令人難以理解。…」帶定頭盔,然後抽出十個現在入市的理由,並且不對這些理由加上個人意見,這明顯的是要就住就住寫樓市,不能說違心的言論、但又不能把樓市唱得太淡,唯有用難以理解對樓市不利因素作出判詞,同時提出其他人講的阿媽係女人的理由投其所好,閣下要買樓、梗要搵中原。

以下是筆者對各個買樓理據的個人觀點,如果你有親友準備入市,不妨分享出去,讓他們審慎考慮自己的決定:

理由一:不用一世交租

雖然現時社會狀態並不理想,但他並不打算移民,因為別的地方也有別的地方的問題,他沒有把握可以在別處生活得比香港更好。既然要留在香港生活,就趁自己能力可及的時候買個自住單位,希望可以一勞永逸,不用一世交租。

筆者觀點:買樓是投資的選擇,等於買股票不理價格走勢而入市,是無知行為。延伸閱讀: 自己買樓好過幫人供樓?

理由二:現時利率低

現時利率低,供樓負擔與交租相差不遠,如果只需一成首期已可以入市,橫豎要留在香港生活,選擇買比選擇租更為化算。

筆者觀點:目前銀行綜合利率上升,反映銀行成本增加,減息幅度有限。另,美國加息條件比減息多,長遠銀行有加息壓力,並將成本轉嫁消費者,提高P按封頂位。

可於金管局網站(www.hkma.gov.hk)《金融數據月報》查閱

理由三:樓宇供應有限

現時樓價雖已超越大多數人的購買力,但由於供應有限,社會上仍有足夠的有需要並有能力的人去消耗目前的供應量。所以即使大部分人不看好樓市,樓價仍因供應未有積累而跌不下來。

筆者觀點:樓價從來與樓宇供應無關,以前是,未來至少5年也是。

理由四:經濟前景黯淡只影響增加的財富

現時經濟前景雖然暗淡,但社會已積累了大量財富。現置業者用的很多時都是累積的財富,而不是新增的財富(如靠父幹)。經濟前景黯淡只影響增加的財富,而不影響累積的財富,所以對樓市影響有限。

筆者觀點:如樓市跌,所謂積累了大量的財富置於物業資產都會一夜暴減,只有看好樓市升值才值得入市。延伸閱讀: 自己買樓好過幫人供樓?

理由五:香港以外的人對投資香港地產的偏好

香港是一個國際大都會,外匯自由,市場靈活,產權有保障,吸引外來投資者的能力很強。雖然政府有辣招,仍未足以完全阻嚇資金流入香港的房地產市場。因此,香港的樓價不單在反映香港人的負擔能力,還在反映香港以外的人對投資香港地產的偏好。

筆者觀點:以目前香港物業回報率對比其他投資產品、及其他國家樓市而言,這觀點於現時並非事實。延伸閱讀: 回歸基本步!從回報率變化看香港樓市

理由六:全球各國都在推行寬鬆的貨幣政策

全球各國都在推行寬鬆的貨幣政策,新增的貨幣沒法流入實體經濟,只好流入資產市場。香港樓價亦因此受惠。

筆者觀點:美國現時樓市處於相對全球國家較為健康的狀態,暫時未有推行寬鬆的貨幣政策誘因,有條件繼續進行縮表、或者加息將利率正常化。

理由七:中美貿易談判有取得協議跡象

中美貿易談判有取得協議跡象,新增的關稅大部分有機會取消,有利經濟好轉。

筆者觀點:中美之間的角力不會這麼早結束:美國不會放棄主導世界的權力和優勢;中國不能棄保經濟增長,兩國之間的磨擦不會於短期內結束。

理由八:香港社會運動有降溫傾向

香港社會運動有降溫傾向。「時代革命」若以當前模式進行,很難改變香港的大局,只能替社會帶來滋擾。當社會發現這類滋擾有破壞而沒有建設時,勇武行為就會受到質疑,動亂的規模一定會減少。

筆者觀點:目前香港社會運動何時退燒還是未知之數。不過,從歷史觀察:香港大型社運對經濟有影響,但不是影響資產價格的主要因素,參考:1989年民運、2014年佔中。

理由九:無論中國還是美國,都在香港有龐大的投資

除了香港人自己外,無論中國還是美國,都在香港有龐大的投資,他們都不想看到香港社會長期沒法運作,他們一定會各自發功,令社會得到平息。

筆者觀點:這是事實,但資金外流一旦要外流,其速度可以非常迅猛,從近年歷史看:俄國於石油危機時外匯儲備大量流失;中國亦曾有都以億元計外匯儲備一年內外流。不過,目前資金外流跡象不大,因為香港仍有其高水平的國際金融地位、乃至對中國經濟的獨特作用。

理由十:放寬按揭措施令市場的交投倍增

新近的放寬按揭措施,令一批本來未儲夠首期的首次置業者,突然變成有資格入市,令市場的交投倍增,市場氣氛因而轉向樂觀,令原本還在猶豫的買家也行動起來。這種樂觀的市場情緒應可持續到明年初,再往後就得看形勢怎樣演變。

筆者觀點:政府政策通常只能有中短期 3-6個月的樓市提振作用,無法扭轉升/跌勢

從香港歷史參考:SSD、DSD、BSD 的遏市辣招無法扭轉樓價上升趨勢。

從香港歷史參考:1999-2003,提高可造按揭成數無法扭轉樓價下跌趨勢。 1999年3月,香港按揭證券公司正式推出85%按揭保險計劃;2000年8月提高可造按揭成數高達9成。

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