踏入經濟及投資世界，我們會經常對資產回報率是否合理作出判斷，從而調整資產配置。今篇文章讓我們回歸基本步，分享一個每位投資者都關心的數字：回報率 (Yield)。
回報率／殖利率，亦即資產在特定價格投資能為我們創造多少收益。他的公式為：
回報率（％）＝ 收益／資產價格
簡單而言，假設我們拿＄1000萬本金去投資一家在中國大灣區房地產新發行債券，公司承諾每年派定額利息＄80萬元，這投資回報率便是8%。那這個投資回報率是高或低？我們便要了解何謂合理的回報率，包括回報率的市場指標、資產價格，和投資工具的不同風險程度。
投資回報率，主要是以美國十年期的國債息率作為指標，而其他資產的回報率都會因應這個指標而浮動。為何如此？那當然是因為美國作為全球國家之首，美國政府所發的債券公信力和認受性最高，美債可謂最可全的投資工具。以2019年為例美國十年期的國債息率是1.81%，那上述例子的8%高不高？當然相當高！
在一個自由經濟市場，當越多人追逐個別投資工具 (需求增加)，理應令該資產價格上升，假設利潤不變回報率便會下跌 (例如債券)；相反，當越少人追逐該投資工具(需求減少)，理應令該資產價格下跌，同樣地假設利潤不變回報率便會上升。
引用上述例子，8%的投資回報率加上打鑼打鼓的宣傳功勢吸引到不少後來投資者參與持有，這時侯資產價格被推升到癲價，回報率亦相應下跌，跌到只有 2％，亦即是同樣收＄80萬息，但後來的投資者用＄4,000萬去購買持有該債券。這時侯市場質疑價錢咁貴，投大灣區房地產債券不如投美國債券！這是當資產回報率下降至出現更優質的投資替代品時，市場參與者便會相應地調整自己的資產配置和投資風險。
何謂投資風險呢？簡單而言，就是資產價格存在泡沫，亦即價格超出其應有價值，資產價格便較有可能向下跌。而低風險的投資工具，就是資產價格處於合理水平，資產較保值。風險越高的投資工具，理應投資回報較高，以吸引資金支持；相反，風險越低的投資工具，投資回報的要求便較低。 然而，受著市場的影響，投資產品的回報率與其風險並沒有必然關係，投資者便需要對真實情況作出相應的判斷和決定。
當「資產價格」被追逐到最高點，而「回報率」被壓至最低點，便是資產最不健康的狀態，亦即資產泡沫，一旦回報率的市場指標美國十年期國債息率增加，其他資產的相對回報率降低，資產便減少吸引力、並有回報率上行的壓力，在利潤不變的情況下，資產價格便會應聲下跌。而美國國債息率走勢正是由聯邦基金利率 Federation Fund Rate (FFR)的走勢引領。上述大灣區房地產債券或者對大家聽起來陌生，讓我們探討為人熟悉的香港物業市場回報率與聯邦基金利率 FFR的關係：
在1995 至1997年末，歷史裡甚至曾出現香港物業市場回報率較美國十年期國債息率及FFR為低，而物業市場價格卻仍然屢創新高，反映市場對香港物業市場的信心大於一切，認為買香港樓「最穩陣」。雖然大家都忠誠於「投資磚頭」，但香港作為貨幣自由進出的經濟體系，在物業回報率低於美國十年期國債息率(替代品）同時資產價格處於泡沫臨界點，一場席捲亞洲的金融風暴令1997年極脆弱的香港樓市出現逆轉。
實際上1995至2001年香港物業市場的回報率都一直低於FFR、同時在經濟前景悲觀下租金(資產收益)只加不減的神話破滅，樓價(資產價格)一直下滑低處未算低，至2003年才正式見底，這都是反映投資者對港樓死心塌地入市而忽略經濟氣侯轉變，最終要面對現實的沉痛教訓，當年筆者爸爸亦因為過份投機而由持有二百多間物業至一鋪清袋。主導這歷史發展經過的，有人認為是當年的樓市供需或借貸問題，然而真真正正的幕後推手，其實是物業市場回報率的調整。
有人或者會對此說法提出質疑，於2008年左右香港的物業市場回報率亦明顯較聯邦基金利率FFR為低，何以當年的樓價沒有太大調整，並拾級而上！？回顧當年金融海嘯時香港正處於經濟復甦，亦受惠毗鄰中國經濟的高速增長所帶來的種種機遇，在經濟健康的前題下流動性較低的香港物業資產錄得比香港股市較輕微的跌勢，並在及後美國推行多輪量化寬鬆QE及減息至接近0%以提振經濟，促使港息在聯繫匯率的關係長期處於低水平，銀紙大幅貶值同時借貸成本降低，令美國資產具同質性的香港物業市場回報率能進一步調低水平，提供資產價格一個上升空間，令樓價在此後十年屢創新高。
最理想的投資，當然是買入低風險、高回報的投資產品，同時避免買入高風險、低回報的投資產品。道理聽上去簡淺，然而人性卻充滿貪婪和恐懼，在親朋長輩的壓力下，我們又能否看清資產的質素，把持住自己的投資決定呢？
讀者如果有興趣了解現時香港物業市場回報率、你正在持有的股票或資產的回報率是否處於合理水平，可以試試以美國 聯邦基金利率 Federation Fund Rate 作比較參考，同時除了觀察當下的比較，不妨拉長一點時間作對比，甚至多留意時事發展以掌握兩個指標的走勢，從而對趨勢有所洞悉。如有任何問題，歡迎在下方留言！
